תכנית מתאר ארצית, או בשם הפופולרי יותר תמ"א 38, הינה תוכנית ממשלתית לשיפוץ מבנים קיימים שאינם עמידים נגד רעידות אדמה, רובם מבנים בני 40 ומעלה. התוכנית נולדה מההבנה שישראל נמצאת באיזור המועד לפורענות מבחינת רעידות אדמה, אותן אי אפשר למנוע אולם ניתן להיערך לקראתן כדי לצמצם את האבדות בנפש וברכוש.
תמ"א 38 אושרה בכנסת בשנת 2005, התוכנית מעניקה זכויות בנייה להרחבת דיור במבני מגורים ותוספות של יחידות דיור, תמ"א 38 חלה על מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני 1.1.80, למעט מבנים שהתקן הישראלי לרעידות אדמה פטר. מבנים בהיתר שנבנו לאחר מועד זה – חלות עליהם הוראות החיזוק בלבד, ללא תוספת של זכויות בנייה.
כולם מרוויחים
מאז אושרה התוכנית הממשלתית בעלי דירות רבים ויזמים רבים זיהו את הפוטנציאל האדיר. הרווח העצום הן מבחינת איכות החיים והן מבחינה כלכלית לבעלי הדירות והרווח העצום ליזמים מבחינת נדל"ן גרמו לשוק העוסקים בתמ"א 38 לפרוח. מאות תוכניות הועברו לרשויות המקומיות, חלקן אושרו ורבות עדיין בתהליכי אישור.
פרוייקטים רבים בוצעו בעיקר באזור המרכז ובאזור השרון, זהו אזור אטרקטיבי ליזמים מבחינת הפוטנציאל האדיר למכירת הדירות במחיר גבוה. ניתן לראות פרוייקטים שהסתיימו בהצלחה בערים הבאות: רמן גן, פתח תקווה, הוד השרון, הרצליה, קרית אונו ועוד.
תהליך הפרוייקט עד לסיומו ארוך ולעיתים מייגע, השיפוץ עצמו לוקח זמן ואינו נח לדיירים: לכלוך, רעש, מגורים באתר בנייה. למרות הקשיים התמורה המתקבלת לאחר סיום השיפוץ גוברת על אי הנוחות הזמנית, הן מבחינת איכות החיים והן מבחינת ערך הדירה.
לפני התהליך
יש לכם בניין העומד בתקן לתמ"א 38 ואתם מעוניינים להוציא לפועל את הפרוייקט? הצעד הראשון הוא לבדוק נכונות אצל שאר הדיירים. תתפלאו שלא כולם נלהבים כמוכם וחלק מהדיירים מפחדים מהתהליך או לא מעוניינים מסיבות אחרות. הסכמה מלאה של כל הדיירים הפרוייקט תקצר ותקל על תהליך האישורים ולכן כדאי כצעד ראשוני לרתום את שאר בעלי הדירות למהלך.
חשוב מאד לבצע את השלבים בביצוע התהליך לעומק ולא לעבור הלאה על שלא סיימתם את הטיפול בכל שלב ושלב.
שלבים לביצוע פרוייקט תמ"א 38.
- בדיקת נכונות בעלי הדירות האחרים בבניין לביצוע תמ"א 38, השגת חתימה עקרונית.
- בחירת נציג דיירים לביצוע הפרוייקט
- מציאת בעלי מקצוע לליווי התהליך, לרבות עו"ד המלווה את התהליך מתחילתו ועד סופו.
- קבלת הצעות מיזמים ובחירת ההצעה המתאימה. חשוב מאד שכל בעלי הדירות יבחנו את ההצעה, בדקו אלו פרוייקטים דומים כבר בוצעו בהצלחה ע"י היזם ואלו בטחונות יתן לפרוייקט שלכם.
- החתמת הדיירים על התוכנית. חשוב מאד להגיע להסכמה עם כל הדיירים ושכל הדיירים יהיו חתומים על ההסכם, וזאת כדי למנוע עיכובים ובתי משפט.
- אישור התוכניות ע"י הרשות המקומית
ביצוע הפרוייקט
הדרך להטמעת הפרוייקט בכל הארץ וחיזוק כל המבנים הבעייתיים עדיין רחוקה, אולם הפרוייקט צובר תאוצה רבה וביקוש רב מאד מכל הנוגעים בדבר. הפרוייקט מעלה את איכות החיים גם של המעורבים בפרוייקט וגם של השכנים שנהנים מאזור מגורים יפה יותר ובעל ערך גבוה יותר.
