בלוג

חושף : מליאת תכנון ובניה תדון בתביעת ענק שהגישו 37 דיירים מרחוב ארלוזורוב בטענה לפגיעה באיכות חייהם וירידת ערך.

מאת: אירית מרק

בחודש פברואר 2018 הוגשה לוועדה המקומית תביעה בגין ירידת ערך בגין תכנית מח/162/ב, בשם מספר רב של בעלי זכויות, בסך כולל של כ- 8.2 מיליון שקלים.

עו”ד רפי שדה, מייצג 37 בתי אב, המהווים כ – 50 בעלי זכויות בדירות שנמצאות ברחוב ארלוזורוב, בסמיכות מאוד גבוהה לרמפה החדשה הצפויה להיבנות. “נתיבי ישראל החלו בעבודות הכנה לבניית הרמפה, עד למרחק של 9 מ’ בקו אווירי מחלק מהמרפסות של בתי התובעים. יש לציין כי רצועת הבניינים סמוכה לחורשת אוסישקין הכולל כ – 320 עצים בני למעלה מ – 100 שנים. התובעים מבקשים להגן על
החורשה, על איכות האוויר, על איכות חיים ועל המזור והשקט היחסי שהיה קיים ממהלך תכנוני קודם, שהוא בעצם כביש 531 שהליכי התכנון שלו החלו לפני כ – 20 שנה. במסגרת אישור התכנית החדשה, נשוא התביעה שלוחה של כביש 531 מתקרבת לבתי התובעים למרחק לא סביר ולא הגיוני ברמה התכנונית. התכנית צפויה לגרום לפגיעה באיכות החיים/שווי הנכסים/התאמות שיהיה צורך לבצע בדירות על מנת לצמצם עד כמה שניתן את הנזקים/מפגע רעש/מפגעי זיהום אוויר/פגיעה בפרטיות. ידועה לי הטענה של נתיבי ישראל, שלמעשה מצד דרום על פי תכנית משנת 1970 הייתה אמורה להיות דרך ברוחב 30 מ’ שתנקז את כל התנועה ממש בסמוך לבנייני התובעים והנה הרמפה הושיעה אותם, התנועה הוסטה דרומה לכביש 531 .לטענתנו התכנון שאושר בשנת 1970 הפך להיות לא רלוונטי, לאחר אישור תכנית של כביש 531 התייתר הצורך לבנות או לסלול את אותה דרך. נתיבי ישראל בתשובתם דוחים את התביעה שלנו, מאחר והם רק גורם משפה, לשיטתם לא נגרם נזק מאחר וזה חלק מתכנון כולל של כביש 531 ,כפי שבאה לידי ביטוי בתכניות מאושרות החל משנת 1996 ואשר גרמה לביטול הדרך ברוחב 30 מ’. בחלוף 20 שנה אושרה תכנית חדשה, תכנית הרמפה שאושרה בשנת 2015 .הטענה של נתיבי ישראל, אמורה הייתה להיות דרך ברוחב 30 מ’ ועכשיו רק רמפה ולכן אין פגיעה. אך לטענתנו השינוי בתכנון כן פוג, כי הלכה למעשה יש פה על פי התכניות גם דרך משנת 1970 וגם שצ”פ משנת 1986 אך התכניות הללו לא יושמו בפועל. לעניין נושא מקרקעין גובלים, זוהי סוגיה משפטית ויש גישות שונות בפסיקה. במקרה הנדון, אם עומדים להקים רמפה במרחק של 19 עד 25 מטרים מחלונות הבתים של התובעים, בהעדר קיר אקוסטי, או כל הגנה מפני הרעשים הצפויים, אני בטוח שכל אחד סבור שיש פגיעה באיכות החיים של התובעים וירידת ערך הדירות שלהם, גם אם באמצע יש חלקה צרה ברוחב של 10 מטר. בנוסף רוצה לציין, כי מעבר לכל הטענות שנטענו במסגרת התביעה, מדובר בהליך מאוד ייחודי במשפט הישראלי. הנתבעת היא הוועדה המקומית, אשר גם דנה בתביעה שמוגשת נגדה והיא גם פוסקת ומחליטה. נכון שיש ערכאות ערעור וככל הנראה נצטרך לעבור אותן, אך לא דומה המקרה כאשר לוועדה המקומית יש כתב שיפוי של %100 ואז השיפוט שלה נטול אינטרס ולכאורה אובייקטיבי. במקרה הנדון התביעה משפיעה באופן ישיר בשיעור %30 על קופתה של העירייה, הסכום יכול להגיע לידי כמה מיליוני שקלים. נתיבי ישראל שהיא הגורם המשפה, העבירה לידינו את השמאות שלה אולם הוועדה המקומית, הנתבעת, שהיא כאמור, הן בכס השופט והן בכס הנתבע, עליה להציג את טענותיה במסגרת חוות דעת, על מנת שנוכל להתייחס אליה ולהתגונן, מה שלא נעשה או לפחות לא הוצגה בפנינו חוות דעת ולא ניתנה לנו אפשרות להתייחס אליה. ולכן יש פה מעשה פסול”.

לעניין טענה פרוצדורלית, מציין עו”ד רפי שדה כי יש כמה מבעלי הקבוצה שרכשו זכויות ממי שהיו בעלי זכות התביעה מיום התביעה, שנת 2015 ונתיבי ישראל טענו שהם לא הוכיחו את זכות התביעה. “אנחנו טענו מלכתחילה בכתב התביעה, שגם אותם אנשים שרכשו את הדירות בשלב שהוא אחרי אישור התכנית הפוגעת, זכויות התביעה הומחו להם על פי חוק המחאת חיובים. הם למעשה רכשו את הזכות לתבוע מבעלי הזכות המקורית, נציג אסמכתאות, ככל שנדרש. לגבי ירידת הערך, אנחנו לא טוענים שערך הנכס ירד היום, חוות הדעת השמאית שלנו היא בבחינת אומדנה לגבי מה צפוי ברגע שהתכנית תיושם והרמפה
תעמוד על כנה, ללא הגנה אקוסטית. לבחון את המחירים היום ביחס למחירים לפני שנתיים או ארבע
שנים ביום שהתכנית אושרה זו דמגוגיה זולה. רק לאחר השלמת הרמפה ניתן יהיה לחוש את אותות
הפגיעה. צירפנו לחוות הדעת השמאית שלנו ולתביעה גם חוות דעת אקוסטית, אשר בוחנת את
הפגיעה האקוסטית על ערך הנדל”ן.
“חוות הדעת של נתיבי ישראל טוענת כי “נפלו פגמים משמעותיים היורדים לשורשו של עניין” בחוות
הדעת האקוסטית שלנו, אין התייחסות ספציפית לפגמים שניתן יהיה להתייחס. זה מעיד על כך שהם
מקבלים את חוות הדעת שלנו, שכן לחוות הדעת השמאית שלנו הייתה התייחסות ספציפית.

ד. ס, אחד התובעים “: העניין המהותי זה הפגיעה האקוסטית. הולך להיות כביש בקרבה גבוהה לכל הדירות, נערכו בדיקות ע”י מהנדס אקוסטי בכל שעות היממה, ולטענתו תהיה חריגה של 5 עד 8 דציבלים. כל עלייה של 3 דציבלים ממפלס הרעש הצפוי ביחס לרעש הרקע שקיים היום, משמעותו הכפלת האנרגיה
האקוסטית שתישמע בדירות. פגיעה נוספת שהיא מקובלת במקרים כאלה, היא שיעור הפגיעה בערך
המקרקעין כתוצאה מפגיעה נופית. הפגיעה שקבענו היא בשיעור שנע בין %7 ל – %4 ,תלוי במיקום
הדירות, האם הן עורפיות או חזיתיות. התביעה היא מצד דיירים והיא על סה”כ כ – 8 מיליון ₪”.

עו”ד פלג, ב”כ חברת נתיבי ישראל “לפי חוק התכנון והבנייה והפסיקה שמכוחו מגדירים תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 ,יש להשוות בין מצב תכנוני קודם למצב תכנוני חדש. במקרה הנדון אין חולק כי על פי המצב הסטטוטורי הקודם מבחינת יעוד הקרקע, יש דרך ברוחב 30 מטר שמטרתה הייתה לנקז את כל התנועה באזור שמצפון לדרך ולהוביל אותה הלוך ושוב ממזרח למערב וממערב למזרח. הדרך הייתה אמורה להיות בצמוד, מתחת ועל גבי החלקות של התובעים, או של חלקם לפחות. לימים משרד התחבורה הבין שאחרי שיאושרו במקום תכניות מתאר ארציות, יש להקים פה את כביש 531 והחלו בתכנונו. התכנון החל עוד בשנת 1980. הוא כלל מספר תכניות מפורטות כגון מח/54/ג, מח/113 ,מח/54/ד, מח/54/ב, תת”ל 15 .אך התכנון שהחל בשנת 1980 ,תכנית מח/162 ,המגמה הייתה להפריד את כביש 531 ואת המחלפים לתכניות שהן התכניות של הדרך והמחלפים ואת כל הרמפות והדרכים הפנימיות שנותנות שירות לתוך הערים. בעקבות חילוקי דעות הפרידו את התכנית לשתי תכניות מח/162/א ומח/162/ב. מח/162/א אושרה לפני כחמש שש שנים ואישור תכנית מח/162/ב התעכב מסיבות שונות. למעשה בכך משרד התחבורה הרחיק את הדרך מבתי התושבים, אמנם הרמפה מעט קרובה יותר אך עדיין לא כפי שהדרך. ובוודאי לא תנקז את כל התנועה כפי שהיה אמור להיות בדרך 30 המטר. חוות הדעת האקוסטית של התובעים מנטרלת ומתעלמת לחלוטין מהשפעות התכניות המפורטות הרלוונטיות שהיו בתוקף ערב אישורה של התכנית. לכן מי שרכש דירות בבניינים ידע שמדרום לבית שלו עומדת לקום דרך של 30 מטר שאמורה לנקז את התנועה. דרך שבסופו של דבר לא הקומה. ולפי שמאי הוועדה, הדרך הייתה בתכנון לפני השינוי יעוד למגורים. יש לציין כי המחאת הזכות לרוכשים החדשים צריכה להיות מפורשת והיא לא משתמעת. נקודה נוספת היא ההשבחה מהתכנית. כשמתייחסים לתכנית לא ניתן לטעון שהיא רק פוגעת.
התכנית למעשה מבטלת את הדרך של 30 המטר, שכן הולכת להיות רמפה. חלק מהחלקות
הספציפיות של הבתים המשותפים שהיו להם ייעוד דרך בחלקות, למעשה מצבן על פי התכנית
החדשה הושבח”.

אמיר עזר, שמאי מטעם חברת נתיבי ישראל: “כשמאים חייבים לבחון את ירידת הערך כהבדל בין המצב הקודם לבין המצב החדש. כך נעשה גם במקרה הנדון. לאחר שנמצא כי אין הבדל במצב התכנוני, ניגשנו לבדיקת הערכים. לבוא ולטעון כנגדנו שבדיקת הערכים שלנו היא דמגוגיה זולה, היא התעלמות מכל מקצוע השמאות. התביעה היא על ירידת ערך המקרקעין, על פי החוק ירידת הערך נקבעת ליום הקובע של אישור התכנית ובמקרה זה שנת 2015 .שמאי איננו יכול לחזות את ירידת הערך בעתיד. מאז שהתכנית אושרה חלפו שלוש שנים, זמן מספיק כדי לבחון אם הייתה ירידת ערך. אנחנו הוכחנו מעבר לכל ספק שלא הייתה ירידת ערך. שמאי התובעים הציגו עסקאות שנעשו באזור וניתחו אותן כך שהשטחים של הדירות שהוצגו
היו נמוכים ולא השטחים האמתיים שכפי שאנחנו הצגנו ולאחר שבדקנו בהיתרי הבנייה. כל דירה
ודירה. כאשר מציגים דירה עם שטח קטן יותר, המחיר למטר יהיה גבוה בהרבה. לכן המודל שהציגו
התובעים הוא תאורטי ולא מוכח”.

שלמה גנץ, שמאי מטעם חברת נתיבי ישראל “במצב הקודם מדברים על דרך ברוחב 30 מ’ שנמצאת הרבה יותר קרוב מ – 19 מ’ למרפסות התובעים. על פי הפסיקות הקיימות בתביעה לפי סעיף 197 ,צריך תחילה לבדוק האם נפגעו תכונותיהם המקרקעיות של המקרקעין ולא רק אם חלה בהם ירידת ערך. והתכנית נשוא התביעה הרחיקה את הדרך ולמעשה אין פה פגיעה בכלל בתכונות המקרקעיות, אלא יש השבחה”.

אחת מהתובעות ר. מ. “מבקשת להעיר מעבר לכך שאנחנו מאוכזבים ומתוסכלים, קשה לנו עם כריתת החורשה שהייתה מאחורי הבית שלנו. ידוע לי על מספר דיירים שמנסים למעלה מחצי שנה למכור את דירותיהם ללא הצלחה. אצלנו בדירה ביקרו אנשים לפני הכריתה ואחריה והם אמרו במפורש שאינם מעוניינים לרכוש אותה מאחר ואינם רוצים כביש מתחת לבית. בפגישה שהייתה לנו עם ראש העיר, הבטיחו
לנסות לבדוק הקמת קיר אקוסטי על מנת להקל עלינו, כאשר במקרים אחרים הגם שהכביש היה
רחוק יותר מהבית סללו קיר אקוסטי ואפילו עשו קרוי”.

לנוכח היקף התביעה והמשמעויות הנלוות לה, הדיון בתביעה יועבר לדיון בישיבת המליאה הקרובה.